Argentina
España
USA
Israel
Como ocurrió en distintos sectores, la pandemia sacudió todas las previsiones que tenía el mercado inmobiliario. Las operaciones de compra venta, que ya venían con una retracción en los últimos dos años, se paralizaron prácticamente entre abril y julio. Luego, protocolos mediante, parte de las transacciones empezaron a retomarse. No obstante, el 2020 será recordado por ciertas características que distinguieron a la actividad:
1. Caída de compra-ventas
En la Ciudad de Buenos Aires se labraron en lo que va del año 13.187 escrituras, un 52% menos que en 2019, año en el que el sector ya acumulaba números a la baja, según los últimos datos del Colegio de escribanos porteño.
2. Sinceramiento de precios en dólares
Como consecuencia de la disparada del dólar y el ensanchamiento de la brecha cambiaria, los precios de las propiedades sufrieron una caída importante en dólares.
Según Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, “muchos propietarios y desarrolladores entendieron que tienen que hacer un esfuerzo bajando hasta un 20%, en algunos casos, el valor de su propiedad producto de la devaluación de más del 100% del valor del dólar, eso entusiasma a que el 2021 pueda ser un mejor año con más operaciones”, opinó.
Sebastian Sosa, presidente de Remax, opina que las expectativas de crecimiento truncadas por la pandemia, “ayudaron al sinceramiento y la baja de los precios de las propiedades que venían de estar sobrevaluadas desde el 2018. Esto quiere decir que el 2020 no terminó siendo un año tan malo como parecía”, comentó esta semana durante una presentación de la cadena.
3. El segmento usado, el más afectado
“Lo más golpeado en este año fueron los inmuebles usados”, dice Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos. “Principalmente porque las operaciones se realizan en dólares billete y por lo general de contado. La mayoría de la gente elige mantener su capital con liquidez en dólares en vez de volcarlo a los inmuebles usados. El resultado de este escenario lo podemos ver en el bajo volumen de transacciones de este año”.
Según un informe de Reporte Inmobiliario, los valores en dólares de los departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una caída del 16,7% en su comparación interanual.
Opciones para comprar desde el pozo
Operaciones con adelanto en dólares y saldo en pesos y en cuotas
Deslizá para explorar
4. Precios “acordados” según los barrios
Una característica que se vio en los últimos meses fue una mayor negociación de los precios o “contraofertas”, que según las inmobiliarias van del 10 al 15%. Así, según la información de Remax, los precios “acordados” para la venta de un departamento de dos ambientes promedia los US$ 1.886 en Almagro; US$ 1.496 en Balvanera; US$ 1.941 en Barracas y US$ 2.793 en Belgrano, entre los barrios más emblemáticos de la Capital Federal.
5. El cambio en la ley de alquileres
Tras la reglamentación de la nueva ley de alquileres, que introdujo cambios importantes en las locaciones a partir de julio, el mercado reaccionó con un aumento fuerte en los precios de los alquileres ante la retracción de la oferta.
Sucede que muchos propietarios sacaron sus inmuebles del alquiler por temor a cerrar contratos más extensos (ahora por tres años) y con más ventajas para los inquilinos. La suba de los alquileres promedió un 57% durante el año, casi 25 puntos porcentuales por encima de la inflación esperada.
6. La rentabilidad, por el piso
Aún con la suba de los precios de los alquileres, poner una propiedad en el mercado del alquiler sigue sin ser un buen negocio: de un 5,47% de retorno bruto anual de alquiler en noviembre de 2017 (es decir, un plazo de 18 años y 4 meses de recupero de la inversión) la renta pasó a un 2,23%, en la actualidad. Esto implica que un propietario requiere de 44 años y 11 meses para recuperar la inversión: dos veces y media más que hace tres años, según ZonaProp.
Los emprendimientos desde el pozo, en pesos, se mantienen como productos inmobiliarios interesantes.
7. Oportunidades
Según los desarrolladores, entre las mejores oportunidades que hoy ofrece el mercado figuranlos emprendimientos desde el pozo que suelen requerir un adelanto en dólares y cuotas en pesos. Tambien la adquisición de lotes, ya que -con los bajos costos de la construcción que están en su mínimo histórico en dólares- el comprador puede capitalizarse con la construcción de una vivienda. Y finalmente, la compra de inmuebles al contado, en lo que pueden conseguirse buenas rebajas de precios.
8. Verde y más metros cuadrados
Las inmobiliarias dicen que seguirá la tendencia por proyectos en barrios fuera de la ciudad de Buenos Aires. Segun Reporte Inmobiliario, el mapa de valores empezó a cambiar: “Zonas que tenían poca presencia y eran relegadas en las búsquedas hasta ahora. Calles y sectores menos densos de barrios como Boedo, Parque Chacabuco, Parque Patricios, Paternal, Floresta, Saavedra y zonas menos consolidadas de barrios como Flores y Almagro, entre otros, se presentan como una opción al recambio por más metros cubiertos, por terrazas y por patios”.
La “localización” sola, comienza a perder la tiranía casi absoluta en el valor del segmento residencial asignado hasta ahora dentro de la ciudad”, advirtió.
9. Tiempos de venta según el producto
En 2020, en la Ciudad de Buenos Aires, el tipo de propiedad que se vendió en menos días fueron los departamentos, que también tuvieron un margen menor de negociación respecto al valor de la publicación, según la experiencia de Remax. “Las propiedades que más tardaron en venderse fueron los terrenos, y como consecuencia también tuvieron un mayor margen de negociación”.
10. Las proyecciones para 2021
Según Remax, las expectativas son positivas, se espera un crecimiento lento del mercado inmobiliario, aunque no una recuperación de los precios, que probablemente tiendan a bajar un poco más, a la espera de una mejora de la economía.
En este sentido, el 2021 no va a ser un año fácil, pero las expectativas son buenas: puede empezar un proceso paulatino de reactivación del mercado y puede ser un buen año en cuanto a cantidad de operaciones, señalaron en esa firma.
Otros empresarios, piensan que, con algunas variables económicas y sociales más acomodadas podría sobrevenir un repunte de las ventas y una nueva suba de los precios. Y, más de uno insiste en la necesidad de que la gente pueda contar con fuentes de financiación para acceder a la compra de su vivienda.
NE
TEMAS QUE APARECEN EN ESTA NOTA
COMENTARIOS CERRADOS POR PROBLEMAS TÉCNICOS.ESTAMOS TRABAJANDO PARA REACTIVARLOS EN BREVE.
Comentar las notas de Clarín es exclusivo para suscriptores.
CARGANDO COMENTARIOS
Clarín
Para comentar debés activar tu cuenta haciendo clic en el e-mail que te enviamos a la casilla ¿No encontraste el e-mail? Hace clic acá y te lo volvemos a enviar.
Clarín
Para comentar nuestras notas por favor completá los siguientes datos.
