Suba de precios y dólar planchado: ¿es negocio construir?

Habitual refugio del ahorro de los argentinos, la construcción fue el primer sector que despegó con la flexibilización de la cuarentena. “El nivel de actividad está hoy 30% por encima del nivel prepandemia”, resume Santiago Romero Manoukian, economista de Ecolatina, para graficar la recuperación de una industria clave para la economía y el empleo. No obstante, esa misma reactivación generó un alza de precios de los materiales, lo que obliga a cambiar la ecuación de rentabilidad del negocio. Según Reporte Inmobiliario, en los últimos 7 meses el costo de la construcción se incrementó 55% medido en dólares billetes y con “el tipo de cambio más estable, de a poco se licúa la ventana de oportunidad”, advierte Germán Gómez Picasso, director de esa consultora.

Con la divisa norteamericana “planchada”, en torno a los $145, decae el atractivo para construir y refaccionar viviendas, porque en febrero los materiales aumentaron en promedio 76% con respecto al mismo mes pasado. Esto achica el poder de compra de los tenedores de dólares. Dicho de otra manera: ahora se necesitan más dólares para construir un metro cuadrado.

¿La construcción, entonces, ya no es un buen negocio? Si se observan las estadísticas públicas y privadas, no. En el primer bimestre de 2021, el consumo de cemento aumentó 19,2% con respecto al mismo mes del año pasado y la oferta de materiales es insuficiente para responder los pedidos. La Cámara del Acero reveló que en febrero se despacharon 330.800 toneladas de acero crudo, porque “la demanda para la construcción privada se mantiene por la gran cantidad de obras unifamiliares que se están desarrollando”.

Gómez Picasso lo pone en perspectiva. Dice que si bien el blue cayó más de $50 desde octubre pasado, cuando alcanzó los $195, el valor del metro cuadrado de la construcción está por debajo de la media histórica. “Ahora, con el dólar más estable y con los costos subiendo aceleradamente (mano de obra y materiales), la ventaja para los ahorristas dolarizados se está diluyendo más rápido de lo previsto y es muy probable que se vaya licuando aún más”, opina. De todos modos, el especialista cree, al igual que otros, que la construcción a largo plazo es una buena inversión.

“Si uno mira el valor del dólar de octubre, la construcción tenía costos ridículos y la foto era espectacular. Pero esa foto es engañosa. Igual, el inversor que se mete en el negocio no mira la figurita del día, ya que una obra demora de 2 a 4 años y el valor de una propiedad siempre tiende a subir”, señala Diego Cazes, director comercial de LJ Ramos.

Para Cazes, en el actual contexto, con cepo cambiario, sin crédito y sin demanda, los valores de las propiedades caen en forma sostenida porque las pocas operaciones se efectúan de contado. “Sin embargo, si en algún momento reaparece algún tipo de financiamiento razonable, como fueron los créditos UVA, los precios suben inmediatamente. Ahí es más importante la cuota que el precio”, razonó el alto ejecutivo.

Manoukian subraya que el costo de los materiales de construcción trepó en febrero 4,6%. No sólo eso. Según Ecolatina, el año pasado, los materiales subieron 52% contra una inflacion de 42%.”Si bien la brecha cambiaria se redujo, todavía mantiene sus atractivos con relación a los máximos alcanzados en 2017”, aclaró. Un cuadro elaborado por Reporte Inmobiliario muestra cómo afecta la relación entre el precio de los materiales y el tipo de cambio. En enero, para remodelar un baño promedio en Capital se necesitaban US$3.372. En marzo de 2018, un mes antes de la devaluación, se requerían US$8.058. “Los precios de los materiales y el valor del dólar es algo coyuntural. Si uno mira la película, dentro de dos o tres años, construir hoy es barato”, interpreta Damián Tabakman, director de la CEDU, la cámara de los desarrolladores inmobiliarios.

El empresario insiste en que los precios suben por la presión de la demanda, por la falta de inversiones para aumentar la producción y por la incertidumbre para importar algunos insumos clave. “Hay escasez de algunos materiales -destaca Tabakman- y eso es una reacción típica en el desarrollo inmobiliario argentino”.

Cazes aporta otro elemento. Dice que está generalizada la imagen de que los empresarios suben los precios más rápido que la inflación. “Habrá que debatir si está bien o mal, pero hay quienes suben más de la cuenta, con o sin argumento, por la escasez. De todos modos, si el dólar se acomoda, la provisión de materiales también se acomoda”, añade Cazes.

La falta de alternativas de ahorro, sobre todo por el cepo cambiario, estimuló las refacciones hogareñas. “El acopio de materiales es una forma de dolarizar los ahorros. Y es una conducta absolutamente racional de los agentes económicos”, señala la economista de Abeceb Soledad Pérez Duhalde. Sin embargo, destaca que existen otros factores, que impulsan la demanda y la suba de precios.

“El boom del teletrabajo es un fenómeno mundial y los proveedores de insumos están sobredemandados, principalmente en Brasil y China”, dice. La experta describe que la tendencia hoy es construir en las periferias de las grandes ciudades, consecuencia directa de la pandemia y los nuevos hábitos laborales en todo el mundo. “Esto produjo un alza de precios de insumos básicos, considerados commodities, como el hierro, acero, cemento, ladrillos, cerámicos y grifería, y eso impacta en los precios locales”, explicó.

Las mudanzas a barrios cerrados y a zonas suburbanas también ocurre en la Argentina. “La autoconstrucción es una demanda nueva, que no estaba y que se superpone a las obras que estaban en marcha”, agrega Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons. Ese cúmulo de factores incide en la escasez de materiales y las demoras en las entregas, lo que dificulta la gestión de las obras.

Sin ir más lejos, la CAFARA (la cámara que agrupa a los ferreteros) expresó la semana pasada “su alarma ante la falta de productos tales como alambres, clavos, tornillos y chapas”. “Tampoco hay ladrillos cortantes, que se usan para las paredes intermedias; ni electrodos, que son vitales para el mantenimiento de hospitales”, dijo el titular de CAFARA, Sergio Angiulli. El directivo admite que desconoce cuáles son las causas, pero destaca que en su mayoría son artículos que se producen en el país.

Faltantes y récord de propiedades a la venta

La construcción y la venta de propiedades afrontan realidades complejas. En la industria aseguran que la falta de productos complica las obras en marcha y también a las pequeñas remodelaciones hogareñas, que crecieron en paralelo con el auge del teletrabajo y las medidas de confinamiento. Pero los precios de las propiedades se derrumbaron debido a la parálisis en las ventas.

En febrero de 2019, el precio promedio de un metro cuadrado de un departamento usado en Capital marcaba un récord de US$2.400. El mes pasado, apenas superaba los US$1.800, indica un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario (ver infografía, abajo). La baja de precios se produce en paralelo con las pocas operaciones de compraventa, que están en los mínimos históricos.

La semana pasada, la CAFARA (la cámara que agrupa a los ferreteros) expresó “su alarma ante la falta de productos tales como alambres, clavos, tornillos y chapas” y recalcaron que “todos estos insumos de fabricación nacional son esenciales” tanto para la industria como para las refacciones hogareñas. Así, la entidad, que representa a las 8.000 ferreterías que existen en el país, reclamó que el Gobierno autorice importaciones para fortalecer la oferta de insumos básicos para edificar.

De todos modos, en la industria aseguran que el problema es grave, pero niegan que haya desabastecimiento. No obstante, Ariel Turkié, director de la constructora Argencons, remarca que la escasez entorpece la gestión de las obras, las demora y también las encarece. ¿De qué manera? “Depende la constructora y no es algo lineal”, dice el alto ejecutivo.

Conseguir cada elemento de una obra: carpintería (de aluminio o de madera), herrería, materiales de albañilería, revestimientos, sanitarios y griferías, entre otros, implica un enorme desafío para los que administran una construcción.

Turkié lo ejemplifica del siguiente modo. “Cada componente tiene dos partes. El fabricante y el distribuidor. Una ventana, por caso, tiene tornillos, herrajes, burletes y siliconas, lo que implica lidiar con diversos actores para obtener resultados”, enumeró. Aunque gran parte de los materiales se producen localmente, algunas partes son importadas, lo que implica atravesar varias barreras, como el cepo para ingresar mercadería, sobredemanda o prácticas especulativas por la incertidumbre cambiaria.

Turkié explica que la escasez obliga a fraccionar las compras en el caso de las obras más grandes “porque no siempre conseguís el material y en las cantidades necesarias”. Y eso impacta en los precios (por las compras efectuadas en diversos lugares) y también altera el ritmo de las obras.

En la otra punta del negocio, en las operaciones inmobiliarias, los precios de “los departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción de 17,3% en la comparación interanual de inicios de febrero del 2021”, asegura un informe de Reporte Inmobiliario. Además, añaden que esta baja interanual es la más profunda desde 2005, cuando comenzó a relevar los precios de mercado.

Por la falta de operaciones y la sanción de la ley de alquileres, “la oferta de departamentos continúa aumentando semana a semana. Mientras tanto con los alquileres ocurre todo lo contrario”, subraya Soledad Balayan, dueña de Maure Inmobiliaria. En la actualidad, hay 103.000 departamentos a la venta en Capital, lo que representa un aumento del 74%”, dice un informe de su autoría, que elabora desde 2012. “La gran mayoría está fuera de precio porque no tienen apuro en vender, pero el pequeño segmento que está dispuesto a comprar tampoco tiene apuro y es más racional”, explicó Balayan.

Fuente Clarin