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Los aumentos de precios que vienen registrando los alquileres y el leve descenso de los precios de venta de la propiedades, movieron -de alguna manera- la aguja de la rentabilidad de las locaciones. Según un último relevamiento de la plataforma Zonaprop, hoy se necesita entre 30 y 35% menos de tiempo para amortizar la inversión de poner en alquiler un inmueble. De todas maneras, los indices de rentabilidad siguen estando muy bajos (entre 2,3% y 2,6%) cuando en otras épocas llegó al 6%.
El sondeo de ZonaProp muestra que, en la zona Norte del GBA, los precios de los alquileres subieron 6,5% en mayo (respecto del abril), mientras que los precios de venta bajaron 0,3% en el mismo lapso. Con lo cual, la rentabilidad promedió el 2,98% anual. Es decir que, en esta zona, se necesitan 33,5 años de alquiler para amortizar la compra de un departamento: un 35% menos que en mayo del 2020.
Por su parte, en las zonas Oeste y Sur se requieren 37,8 años de renta para lograr recuperar la inversión: un 30% menos que lo requerido un año antes. En este caso, la relación precio/alquiler se posiciona en 2,65% anual ya que las locaciones subieron 4,2% por encima de abril y los precios de venta bajaron 0,6% en el mismo lapso.
¿Cuáles son los barrios con mayor rentabilidad del GBA? En la zona Norte, Garín (4,4% anual), Rincón de Milberg (4,4% anual) y La Lonja (4,3% anual) son los mejores barrios para los inversores que buscan la renta. Mientras que los barrios con menor retorno son José C. Paz Este (2,7% anual), San Fernando (2,8% anual) y Vicente López (2,8% anual).
Por su parte, en la zona media del ranking de rentabilidad de los barrios de GBA Norte se encuentran: Tigre (3,9%), Muñiz (3,3%), Acassuso (3,1%), José León Suárez (3,1%) y Martínez (2,9%).
Los barrios de Gregorio de Laferrere (6,6% anual), Dock Sud (5,6% anual) y Villa Tesei (4,5% anual) son los más convenientes a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento en zona oeste-sur. Los menos rentables son Berazategui (2,1% anual), Lomas de Zamora (2,3% anual) y Monte Grande (2,5% anual).
Por último, en la zona media se ubican los barrios de Ezeiza (3,2%), Moreno (3,1%), San Justo (2,9%), Bernal (2,8%) y Merlo (2,6%).
¿Cuánto dinero cuesta alquilar en el Gran Buenos Aires? En zonas Oeste y Sur el precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de $ 26.093 por mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por $ 33.231 por mes.
La zona Norte del Gran Buenos Aires consigna un valor promedio más alto: un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 es de $ 39.000 por mes. En tanto, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a $ 54.996 por mes.
Departamentos vs oficinas
Acerca de cómo se comporta la tasa de retorno de los alquileres residenciales respecto de aquellos de oficinas, un reciente estudio que realizaron las firmas Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario demostró que la rentabilidad se mantiene mucho más alta en el caso de los espacios de trabajo. Si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, las oficinas muestran una ventaja considerable respecto de los departamentos, con un retorno del 5,5 % y del 2,3 % respectivamente.
En el caso de las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte por la escalada que hubo en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual (pasó del 7,1% en el primer trimestre del 2020 al 14% en el mismo período de este año). Eso contuvo los valores. Sin embargo, al ser una renta que toma de referencia al dólar oficial, genera una apreciación sostenida a largo plazo”, explica Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Claramente, en el mercado residencial “la tasa de retorno refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta sino solo como un resguardo de valor del capital”, comentó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario..
Para establecer la primera comparación entre la renta de las oficinas y de los departamentos, el estudio tomó los valores del alquiler mensual de oficinas en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín. Y para el mercado residencial, tomó el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
NE
Fuente Clarin
