Dueños o inquilinos: por qué es importante una buena política de viviendas

Alrededor de 45 millones de personas viven en poco más de 13 millones de hogares a lo largo de toda la Argentina y es dentro de esas cuatro paredes donde pasan, generalmente, la mayor parte de sus días. La vivienda, entonces, se vuelve un factor crucial para entender la trayectoria de vida de las personas: con ver la situación habitacional de alguien podemos anticipar muchos aspectos de su vida, desde lo laboral hasta lo relacionado a la salud.

Hace tiempo que contamos con mucha y muy buena evidencia sobre por qué es tan importante tomar como prioridad cómo y dónde viven las personas. Si bien en los últimos años algunas ideas se pusieron en discusión a nivel global (y también en Argentina), podemos afirmar que la estabilidad residencial, es decir, el hecho de que uno pueda vivir en un lugar y estar seguro de que va a poder mantenerse ahí por el tiempo que quiera, es uno de los principales objetivos que debería tener cualquier plan de vivienda.

Hay muchas experiencias ya analizadas sobre cómo las mejoras en el desempeño educativo, en la salud mental y física, y en la relación con la comunidad están explicadas, al menos parcialmente, por aspectos relacionados con la vivienda. Algunos dicen que es por la propiedad, pero otros pensamos que es más profundo y que, en definitiva, lo relevante no es la propiedad, sino cuán estable es esa tenencia. Un propietario que se muda muy seguido no logra capitalizar estos efectos mientras que, un inquilino que reside en la misma vivienda durante un largo periodo, sí.

En el último tiempo, sin embargo, también empezamos a ver más evidencia de que promover “de más” la propiedad puede tener efectos nocivos en los mercados de trabajo, al volverlos rígidos y poco innovadores, y que ser propietario no siempre significa ahorrar o acumular capital, el timing es esencial.

Todo esto nos hace pensar sobre qué hizo o hace Argentina para acompañar el desarrollo y progreso a través de lo habitacional. En términos generales, la respuesta es simple, se hizo poco, y esto tiene dos lados, uno bueno y uno malo.

Lo negativo es que la mala política de vivienda (amplificada por una macroeconomía que, salvo ventanas de oportunidad, nunca ayuda) fue un ancla para el crecimiento y la mejora de la calidad de vida de los argentinos. Históricamente, se enfocó en un punto: que haya muchos propietarios. Esto se debió a algo “cultural”, con raíces en incentivos económicos, pero, también, a algo político: construir y entregar viviendas es uno de los actos políticos más fotografiables que puede haber.

Otro punto negativo es que este fomento a la propiedad tuvo como corolario una visión peyorativa del alquiler, que es un mecanismo de acceso que brinda muchas oportunidades y beneficios: cuando funciona bien permite que la vivienda se adapte a las personas y no viceversa; habilita a que los trabajadores puedan moverse según las oportunidades cuando estas no abundan; y, por último (pero hay más), descomprime la necesidad de vivienda, al punto que las ciudades con mayor porcentaje de inquilinos son también las de menor hacinamiento.

El lado positivo, como para sembrar alguna esperanza, es que deberíamos poder aprender de los errores. Si queremos que haya opciones y que las personas puedan elegir dónde y cómo vivir, necesitamos que haya crédito hipotecario y que el alquiler sea accesible. En cuanto al crédito hipotecario, la UVA fue un muy buen primer paso, al que ahora hay que robustecer con un fondo de compensación que modifique la indexación, y pase a ser según los salarios, a cambio de una suerte de prima o sobretasa.

Por el lado del alquiler, estamos en un momento en el que repensar la regulación ya no es una cuestión de pareceres, es una obligación. En 2020 se juntaron 4 factores que, al retroalimentarse, generaron la tormenta perfecta: no hubo crédito hipotecario, los alquileres habían caído contra la inflación muy fuerte en 2018-2019, el congelamiento por la pandemia y la Ley 27.551. A la consecuencia directa de este cocktail (el aumento de precios), debemos agregarle que la caída de los ingresos potenció otro problema: los costos de entrada al alquiler y la erogación que suponen al momento de comenzar un contrato.

Hoy en Argentina alquilan 2,4 millones de hogares y hay poco más de 250.000 cuentas en bancos asociadas a un crédito hipotecario. Para que haya más hogares alquilando necesitamos que se federalice y desconcentre la actividad económica. Por otro lado, para que haya más crédito, hace falta que las cuotas y los sueldos sean compatibles. Todo esto tiene como condición necesaria, pero no suficiente, la estabilidad macroeconómica, quizás el principal obstáculo. Es momento de mejorar el acceso a la vivienda a pesar del contexto para que la mejora habitacional sea uno de los pilares de una mayor calidad de vida. Eso requiere una visión integral de lo habitacional, con un abanico de iniciativas que se adapten a las necesidades de los diferentes tipos de hogares.

(*) El autor es economista y acaba de publicar el libro “Dueños o Inquilinos: ¿Como pensar el acceso a la vivienda? Qué sabemos, que hicimos y hacia dónde vamos”

Fuente Clarin