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IsraelEl Banco de España ha puesto en evidencia las carencias del índice de precios del alquiler establecido por el Ministerio de Vivienda, que sirve como referencia para limitarlos en las zonas tensionadas. En un informe monográfico publicado este martes, bajo el título El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo, los investigadores del regulador aseguran que permite “describir los principales rasgos de la evolución reciente de los precios en el mercado del alquiler en España”, pero señalan las “limitaciones metodológicas” que todavía presenta.
Los autores del documento celebran “el importante esfuerzo realizado para disponer de una medida homogénea de superficie para el conjunto de las viviendas utilizadas en el cómputo de los precios medios del alquiler, ya que “evita los sesgos creados cuando en una misma estadística se utilizan distintas definiciones de superficie de la vivienda que son conceptualmente diferentes (por ejemplo, superficie útil frente a superficie construida con o sin elementos comunes)”. Sin embargo, todavía queda mucho por mejorar.
“En concreto, persisten carencias relativas al alcance temporal de la información, al tratamiento de los efectos composición en la tipología de la vivienda arrendada, así como limitaciones en la cobertura geográfica y en la tipología de arrendatario o al análisis de los flujos de viviendas arrendadas”, destaca el informe.
En el primer caso, el problema se debe a que la serie histórica comienza en 2011, por lo que “no permiten examinar con una mayor perspectiva histórica el ciclo de expansión del mercado del alquiler iniciado en 2008, al principio de la crisis en el mercado inmobiliario”, aseguran los autores. Además, el retraso en la disponibilidad de la información tributaria de unos dos años “no permite realizar un análisis contemporáneo sobre la evolución más reciente del mercado del alquiler”, añaden.
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Otro problema es el posible efecto composición en el índice. Los precios medios que ofrece el índice del Gobierno no se obtienen a través de una muestra homogénea de viviendas a lo largo del tiempo, sino que esta cambia en función del stock que existe en el mercado en cada momento. Las características de esa bolsa de viviendas (tamaño, estado, etc.) puede ir cambiando, lo que altera los precios por culpa de una alteración en la muestra. “De ese modo, los estadísticos calculados no pueden considerarse índices de precios, si bien los problemas de composición se reducen en ámbitos geográficos de menor dimensión (por ejemplo, secciones censales)”, explica el informe.
Además, no se incluyen los inmuebles propiedad de personas jurídicas ni las viviendas en los territorios forales, lo que dificulta el hecho de que la muestra sea representativa del mercado.
Sin embargo, la mayor carencia que detecta el Banco de España es que el cálculo de los indicadores se realiza sobre el stock de vivienda arrendada, es decir, sobre las viviendas que están en el mercado. Esto implica que no se pueda diferenciar cómo influyen los nuevos contratos en la variación total de los precios. “Este hecho es particularmente relevante, ya que distintas regulaciones limitan las actualizaciones periódicas de las rentas del alquiler y buena parte de la dinámica de los precios de mercado se produce en los flujos de los nuevos contratos de arrendamiento”, añade el informe.
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No hay que olvidar que el límite máximo de la revalorización de los contratos en vigor se estableció en el 3% para este año y, de acuerdo con la ley de vivienda, a partir de 2025 las actualizaciones se realizarán de acuerdo con un nuevo índice elaborado por el INE que deberá “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”. Sin embargo, tiene poco sentido que este se calcule a partir de un dato que puede estar alterado por las viviendas que se ponen en alquiler, y no por el conjunto de las que están alquiladas.
Un lastre para las familias
El estudio deja otros datos relevantes que, no por conocidos, restan gravedad a la situación. Casi el 40% de las familias españolas que viven de alquiler tienen que destinar más del 40% de su renta bruta disponible al pago de los gastos relacionados con su vivienda, un sobreesfuerzo derivado de los encarecimientos registrados en los últimos años y que se concentra en los hogares con menos ingresos.
Esta es una de las conclusiones del informe publicado este miércoles por el Banco de España, que destaca, entre esos hogares con menos ingresos, los formados por jóvenes y los ubicados en las áreas donde se concentra la actividad económica y turística. De esta forma, entre las grandes economías europeas, España es la que cuenta con un mayor porcentaje de sobreesfuerzo en el pago del alquiler, en contraste con Francia o Alemania, con un 17,5%, e Italia, con un 28%.
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El mercado del alquiler ha crecido de forma sustancial en las economías avanzadas desde el inicio de la crisis financiera global durante la primera década del siglo XXI, que ha sido más relevante en las grandes áreas urbanas donde se concentra la actividad económica y se observa un mayor peso relativo del sector servicios, explica el informe.
En España, en concreto, el número de personas que residen en una vivienda arrendada se situó en torno a los 9 millones a finales de 2023, lo que supone un incremento estimado de unos 3,3 millones de personas desde 2007. Este aumento ha sido posible gracias a la incorporación adicional de más de 1,3 millones de viviendas al parque de alquiler, que alcanzó los 3,6 millones de viviendas en 2023.
Pero esta evolución ha venido acompañada, a partir de 2015, por un aumento de los precios medios del alquiler que ha sido especialmente intenso en las grandes áreas urbanas y que es el resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a un ritmo insuficiente, explica el informe.
“Un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos”
Para los autores del informe, “un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública” y que dificultan, en particular, la emancipación de los jóvenes. También “disminuyen la movilidad geográfica de los trabajadores y dan lugar a situaciones, tanto de sobresfuerzo y consumo restringido, como de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos”.
En cualquier caso, “la magnitud del problema hace difícil vislumbrar qué actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda”, añade el documento.
Por ello, el Banco de España apuesta por que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas comunidades autónomas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta.
Fuente El Confidencial
