El Gobierno utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para fondear a los bancos y ampliar el crédito destinado a primera vivienda. El programa no entrega préstamos directamente desde el Estado: las entidades competirán por depósitos ajustados por UVA y deberán convertirlos en hipotecas dentro de los 90 días. El esquema fija créditos a un mínimo de 15 años, un máximo de 150.000 UVA y una tasa que no podrá superar UVA más 7,5%, aunque el verdadero riesgo para las familias seguirá estando en la evolución de la inflación frente a los salarios.
Buenos Aires – 26 de agosto de 2026 – Total News Agency – TNA – El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó un programa por $2 billones destinado a expandir el casi inexistente mercado hipotecario argentino mediante una utilización diferente de los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES: el Estado colocará depósitos de mediano y largo plazo en los bancos y éstos deberán transformar ese dinero en créditos para compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
La medida intenta resolver uno de los principales problemas estructurales del sistema financiero argentino. Los bancos reciben buena parte de sus depósitos a plazos extremadamente cortos —cuentas a la vista o colocaciones de alrededor de 30 días— pero un crédito hipotecario requiere comprometer fondos durante 15, 20, 25 y hasta 30 años. Ese descalce limita la cantidad de préstamos que una entidad puede otorgar aun cuando exista demanda de familias calificadas.
El Gobierno decidió intervenir sobre ese cuello de botella mediante una licitación de plazos fijos del FGS. La primera convocatoria será por $200.000 millones y el programa contempla sucesivas rondas hasta alcanzar los $2 billones comprometidos.
Cada entidad podrá captar como máximo el 20% de una licitación, evitando que uno o dos bancos concentren todo el fondeo disponible. Una vez recibidos los recursos, tendrán 90 días corridos para convertirlos en préstamos hipotecarios destinados exclusivamente a personas humanas que busquen acceder a su primera vivienda.
El esquema contará con dos tipos de depósitos. El primero tendrá una duración de un año, con una remuneración mínima de UVA más 2,5% anual para el FGS. El segundo se extenderá durante cinco años, con una tasa mínima de UVA más 4,5%. Los bancos podrán ofrecer rendimientos superiores durante la licitación para captar esos fondos.
A cambio, Economía fijó un límite a lo que podrán cobrar posteriormente al público: los créditos originados con ese dinero no podrán superar una tasa de UVA más 7,5% anual.
Ese punto requiere una explicación porque una hipoteca “UVA + 7,5%” no significa que el usuario pagará solamente un interés anual del 7,5%.
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es una unidad que se actualiza diariamente mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y, en consecuencia, sigue la evolución de los precios. Tanto el capital adeudado como las cuotas van modificándose según esa actualización y sobre el saldo ajustado se aplica además la tasa real pactada con el banco.
En términos simples: la inflación actualiza la deuda y el 7,5% constituye el interés adicional máximo que puede cobrar la entidad.
Si una persona recibe determinada cantidad de UVA, deberá devolver esa misma cantidad mediante cuotas, pero cada UVA tendrá en pesos el valor vigente al momento del pago. Por eso el esquema funciona de manera muy diferente de un crédito tradicional de cuota nominal fija.
La ventaja aparece cuando los salarios acompañan razonablemente la inflación: la cuota inicial puede ser considerablemente inferior a la de una financiación a tasa fija convencional y el crédito permite extender el pago durante décadas.
El problema aparece cuando los precios aumentan durante períodos prolongados por encima de los ingresos del deudor. El propio Banco Central ha advertido históricamente que una divergencia prolongada entre UVA y salarios puede generar tensiones sobre la capacidad de pago familiar.
El nuevo programa tampoco modifica esa característica. No congela la UVA, no subsidia directamente la cuota y no elimina la actualización del capital. Lo que hace es abaratar y prolongar el fondeo bancario, intentando que haya más entidades dispuestas a prestar y estableciendo un techo sobre el interés real que podrán adicionar.
Los créditos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y cada operación podrá alcanzar hasta 150.000 UVA, cifra que durante la presentación oficial fue equivalente a aproximadamente US$200.000, considerablemente por encima del préstamo hipotecario promedio que actualmente ronda los US$80.000.
Caputo presentó una simulación para dimensionar el funcionamiento.
Para una vivienda valuada en aproximadamente US$106.667, el banco financiaría el 75%, equivalente en el ejemplo oficial a unos $120,9 millones. Con un préstamo a 25 años y una tasa de UVA más 7%, la primera cuota sería de aproximadamente $865.098.
Si la entidad exige que la cuota represente como máximo el 25% del ingreso familiar, el hogar debería acreditar alrededor de $3.460.000 netos mensuales.
La cifra permite observar tanto el potencial como la limitación del programa. El Gobierno considera que una pareja con dos ingresos formales podría alcanzar ese umbral, mientras que para buena parte de los trabajadores individuales el requisito todavía se encuentra muy por encima de su salario.
Caputo sostuvo que el desarrollo del crédito hipotecario tiene tres objetivos simultáneos: facilitar el acceso a la vivienda, multiplicar actividad sobre construcción y consumo asociado y estimular la formalización laboral, porque quienes pretendan calificar deberán acreditar ingresos ante el sistema financiero.
El ministro señaló además la extraordinaria pequeñez del mercado argentino. Según los datos presentados por Economía, el stock hipotecario representa alrededor del 2% del PBI, frente al 27% en Chile y cerca del 50% en Estados Unidos.
Ese contraste expone una característica histórica de la Argentina: la vivienda se compra fundamentalmente con ahorro previo, venta de otra propiedad o financiación familiar, mientras el crédito bancario tiene una participación marginal.
La recuperación iniciada desde 2024 permitió que regresaran los préstamos UVA después de años de virtual paralización, pero durante los últimos meses la expansión comenzó nuevamente a encontrar un límite por falta de fondeo largo.
La magnitud del programa podría producir un impacto relevante, aunque todavía acotado frente al déficit habitacional argentino. El Gobierno estima que los $2 billones podrían permitir financiar aproximadamente 17.000 a 18.000 soluciones habitacionales, tomando como referencia un crédito medio cercano a los $114 millones.
También puede producir un efecto multiplicador sobre el mercado inmobiliario. Distintas estimaciones del sector consideran que una operación concretada mediante crédito puede facilitar simultáneamente otras compraventas porque quien vende una propiedad suele utilizar esos fondos para adquirir otra.
La construcción aparece como otro destinatario indirecto. El esquema admite no solamente adquisición sino también construcción, ampliación y refacción, permitiendo que parte del dinero termine movilizando empleo, materiales, servicios profesionales y desarrollos inmobiliarios.
Para el FGS, la operación tiene una lógica diferente. No entregará subsidios ni prestará directamente a los compradores. Colocará recursos remunerados en los bancos mediante depósitos ajustados por UVA más interés, manteniendo un activo financiero dentro de su cartera.
Juan Cruz Micele, responsable de inversiones del FGS, señaló que el fondo mantiene como prioridades la rentabilidad y seguridad de sus activos, pero también posee entre sus objetivos contribuir al desarrollo de la economía.
Según los datos presentados por el Gobierno, el mercado viene originando actualmente alrededor de $300.000 millones mensuales en créditos hipotecarios, por lo que la incorporación gradual de $2 billones representa una inyección significativa respecto del volumen existente.
El programa tendrá ahora una prueba inmediata: la respuesta de los bancos en las licitaciones.
La primera subasta será por $200.000 millones y permitirá conocer cuánto interés existe entre las entidades por captar fondeo UVA a uno y cinco años. Después deberán verificarse dos cuestiones decisivas: cuántos bancos trasladan efectivamente esos recursos al público y qué condiciones adicionales fijan para sus clientes en materia de relación cuota-ingreso, porcentaje financiado, antigüedad laboral y seguros.
El techo de UVA más 7,5% tampoco obliga a todas las entidades a cobrar esa tasa. Podrán competir por debajo del máximo, algo que podría generar diferencias importantes entre bancos y aumentar la presión comercial por captar clientes hipotecarios.
Para quien evalúe solicitar uno de estos créditos, la tasa nominal no debería ser el único dato. Será igualmente importante conocer cuánto porcentaje del inmueble financia cada banco, qué ingresos familiares reconoce, qué gastos de otorgamiento aplica y qué evolución podría tener la cuota frente a los salarios.
El punto central del programa es entonces más financiero que asistencial: el Gobierno utiliza al FGS para crear fondeo hipotecario de mayor plazo, mientras deja la evaluación crediticia, selección de clientes y relación comercial en manos de los bancos.
El éxito dependerá finalmente de algo que ningún mecanismo financiero puede reemplazar: que la inflación permanezca bajo control durante un período prolongado y los ingresos familiares no se rezaguen respecto de la UVA. Si esa condición se sostiene, el nuevo esquema puede contribuir a reconstruir un mercado hipotecario prácticamente desaparecido durante décadas; si vuelve a abrirse una brecha persistente entre precios y salarios, la indexación volverá a trasladar esa tensión directamente sobre las cuotas y el capital de las familias endeudadas.
Fuentes consultadas: Ministerio de Economía de la Nación; Banco Central de la República Argentina (BCRA); Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES; información oficial del Programa de Licitación de Plazos Fijos con Destino a Crédito Hipotecario; antecedentes regulatorios sobre créditos UVA; información del mercado financiero e inmobiliario.
