La derogación de la Ley de Alquileres multiplicó la cantidad de departamentos disponibles y moderó los aumentos, aunque el acceso a la vivienda continúa siendo un problema para miles de familias. Un dos ambientes cuesta casi $900.000 mensuales en CABA y supera el millón en Puerto Madero, mientras que en el conurbano los valores presentan diferencias de más de $400.000 según la localidad. Los propietarios comienzan a encontrar un límite: el bolsillo de los inquilinos.
Buenos Aires – 11 de octubre de 2026 – Total News Agency – TNA. El mercado de alquileres del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa una transformación que expone una de las contradicciones más importantes de la economía argentina: hay más departamentos disponibles, los precios aumentan por debajo de la inflación y los propietarios enfrentan mayores dificultades para imponer sus pretensiones, pero alquilar una vivienda continúa consumiendo una porción considerable de los ingresos familiares. La recuperación de la oferta posterior a la derogación de la Ley de Alquileres modificó el funcionamiento del mercado, aunque todavía no consiguió resolver el problema central de los hogares: disponer de dinero suficiente para pagar una vivienda.
El último relevamiento del Índice Zonaprop, correspondiente a septiembre de 2026, estableció que un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) alcanza un alquiler medio de 898.154 pesos mensuales, mientras que un monoambiente de 40 metros cuadrados cuesta 779.370 pesos y una unidad de tres ambientes, de 70 metros cuadrados, llega a 1.214.267 pesos. Son valores de publicación que no incluyen necesariamente expensas, servicios ni otros gastos asociados.
El aumento mensual de los alquileres porteños fue de apenas 1,3% en septiembre, el menor registrado durante 2026. Entre enero y septiembre acumularon una suba del 20,8%, mientras que en la comparación interanual avanzaron 28,7%, frente a una inflación del 33,2% durante el mismo período. Esto significa que los alquileres publicados comenzaron a abaratarse en términos reales, aunque ese descenso estadístico no se traduce automáticamente en una mejora de la capacidad de pago de los inquilinos.
La evolución responde, en buena medida, al incremento de las propiedades ofrecidas desde que el gobierno de Javier Milei derogó la legislación anterior mediante el DNU 70/2023. En enero de 2024, la cantidad de avisos de alquiler tradicional aumentó 62% respecto del mes anterior, después de un prolongado período de restricciones y reducción de la oferta. En septiembre de 2026, el mercado registraba casi 18.000 departamentos publicados, una cantidad equivalente a 3,6 veces el mínimo observado en febrero de 2023.
El cambio devolvió capacidad de elección a quienes buscan vivienda. Durante los años de mayor escasez, los interesados debían competir por pocas unidades disponibles y aceptar condiciones cada vez más exigentes. Ahora pueden comparar inmuebles, negociar valores y descartar publicaciones que exceden sus posibilidades. Sin embargo, esa mayor libertad de elección encuentra un obstáculo cuando los ingresos no acompañan los precios.
Las diferencias entre barrios porteños son extraordinarias. Puerto Madero encabeza el ranking de los alquileres más caros, con 1.268.186 pesos mensuales para un dos ambientes, seguido por Palermo, con 1.005.424 pesos, y Núñez, con 1.003.138 pesos. También aparecen entre los valores elevados Belgrano, con 989.185 pesos, y Colegiales, con 971.101 pesos.
En el extremo opuesto, Villa Lugano registra un promedio de 660.673 pesos, mientras Nueva Pompeya alcanza 729.080 pesos, La Boca llega a 730.922 pesos y Parque Avellaneda se ubica en 746.942 pesos. La diferencia entre Puerto Madero y Lugano supera los 607.000 pesos mensuales, una brecha que equivale a más de 7,2 millones de pesos al año antes de considerar los ajustes contractuales.
Fuente: Zonaprop, septiembre de 2026. Elaboración TNA. Valores de publicación sin expensas.
La comparación también muestra que el encarecimiento de los alquileres no se limita a los barrios tradicionalmente exclusivos. Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita y Villa Crespo presentan valores cercanos a los 950.000 pesos, impulsados por su conectividad, servicios y demanda residencial. En muchos casos, el acceso al transporte público, la cercanía a centros laborales y la disponibilidad de comercios explican diferencias de precio que no siempre se corresponden con la superficie o la antigüedad de las propiedades.
Los incrementos interanuales tampoco fueron uniformes. Parque Patricios encabezó las subas con 38,6%, seguido por Villa Luro, con 34%, y Versalles, con 32,4%. En cambio, Nueva Pompeya registró una variación de apenas 7,6%, mientras que Puerto Madero avanzó 7,7%. Estos movimientos reflejan mercados barriales con distintas relaciones entre oferta, demanda y capacidad de pago.
La arquitecta y especialista inmobiliaria Mariana Lucángeli explicó que la disponibilidad de propiedades y el presupuesto de los hogares están modificando las negociaciones. Cuando un departamento se publica por encima de lo que los interesados pueden pagar, puede permanecer semanas sin alquilarse. El propietario debe entonces decidir entre reducir sus expectativas o afrontar el costo de mantener el inmueble vacío.
La situación resulta especialmente visible en el norte porteño. Un departamento de dos ambientes en Palermo, Belgrano o Núñez puede superar el millón de pesos mensuales, y las expensas de determinados edificios alcanzan los 300.000 pesos. De esa manera, una pareja joven puede necesitar alrededor de 1,2 a 1,3 millones de pesos mensuales solamente para cubrir alquiler y gastos comunes, antes de pagar electricidad, gas, agua, internet, transporte o alimentos.
La presión sobre los presupuestos familiares también impulsa una migración hacia zonas de menor costo relativo. Almagro, Caballito, Parque Patricios y sectores de Villa Crespo aparecen entre las alternativas que buscan quienes pretenden mantener una buena conectividad sin pagar los valores más elevados del corredor norte. Sin embargo, la diferencia económica depende del tipo de edificio, sus servicios y el estado de conservación de cada unidad.
El fenómeno se extiende al conurbano bonaerense, donde las distancias de precio son igualmente significativas. Un relevamiento de septiembre realizado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UdeSA), con referencias de valores de alquiler de departamentos de dos ambientes, ubicó a Olivos en 1.005.575 pesos mensuales y a Florida en 1.004.955 pesos, cifras prácticamente equivalentes a las de Palermo.
En otras localidades del norte del Gran Buenos Aires, los precios resultan menores: Villa Ballester registra 730.822 pesos, San Miguel alcanza 723.940 pesos y Pilar se ubica en 661.963 pesos. La diferencia muestra que mudarse fuera de la Capital no garantiza automáticamente un alquiler económico, especialmente en zonas consolidadas próximas a accesos, estaciones ferroviarias y centros comerciales.
En el oeste, Haedo presenta valores cercanos a 704.555 pesos, Ramos Mejía alcanza 653.805 pesos y Morón, 648.756 pesos. Más accesibles resultan San Justo, con 598.998 pesos, y Lomas del Mirador, con 591.963 pesos, aunque el ahorro mensual debe evaluarse junto con los costos de transporte y los tiempos de traslado hacia los lugares de trabajo.
En el sur del conurbano, Lomas de Zamora encabeza los valores relevados con 707.198 pesos, seguido por Lanús Oeste, con 652.680 pesos, Wilde, con 652.463 pesos, y Quilmes, con 643.421 pesos. La Plata registra una referencia de 619.253 pesos, lo que la ubica por debajo de varias localidades del primer cordón metropolitano.
Fuente: relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés, septiembre de 2026. Elaboración TNA. Valores de referencia sin expensas.
La diferencia entre vivir en Olivos y hacerlo en Lomas del Mirador alcanza aproximadamente 413.600 pesos mensuales, mientras que la comparación entre Palermo y Morón arroja una brecha superior a 356.000 pesos. Estos contrastes explican por qué numerosas familias evalúan desplazarse hacia municipios bonaerenses para reducir el gasto habitacional, aunque el beneficio puede disminuir si aumenta la necesidad de utilizar vehículos particulares, pagar peajes o realizar viajes prolongados.
Un informe del mercado inmobiliario correspondiente a agosto ya había mostrado que el promedio de un dos ambientes alcanzaba 819.219 pesos en GBA Norte, frente a 643.016 pesos en GBA Oeste y 634.987 pesos en GBA Sur. Los alquileres de nuevos contratos también acumulaban aumentos inferiores a la inflación en esas regiones, una tendencia que confirma que la moderación de precios no se limita a la Ciudad de Buenos Aires.
La expansión de la oferta tiene consecuencias económicas adicionales. Los propietarios que compraron inmuebles como inversión deben competir con una cantidad creciente de unidades y ajustar sus expectativas de rentabilidad. En algunos casos, aceptar un alquiler inferior al inicialmente pretendido resulta más conveniente que mantener el departamento desocupado durante varios meses, con expensas, impuestos y gastos de mantenimiento a su cargo.
La especialista Lucía Tambussi, de Grelak Inmuebles, describió ese cambio como un punto de inflexión: los interesados comparan precios, condiciones y ubicación, mientras las publicaciones excesivamente caras pierden atractivo. El mercado comienza a imponer un límite a los valores solicitados, aunque todavía está lejos de ofrecer soluciones habitacionales accesibles para todos los sectores sociales.
La derogación de la legislación anterior también modificó la negociación contractual. Las partes pueden acordar plazos, mecanismos de actualización y condiciones dentro del marco legal vigente, lo que exige prestar especial atención a la frecuencia de los ajustes, al índice utilizado y a la distribución de gastos. Las expensas extraordinarias, las reparaciones y el estado de entrega del inmueble deberían quedar claramente establecidos para reducir futuros conflictos.
La recuperación de la oferta constituye un resultado relevante del cambio normativo, pero el verdadero desafío será determinar si esa mayor disponibilidad puede traducirse en una reducción sostenida del esfuerzo económico que realizan los hogares. Mientras un dos ambientes porteño demande cerca de 900.000 pesos mensuales y las expensas agreguen cifras que en determinados edificios alcanzan los 300.000 pesos, la desaceleración de los aumentos seguirá conviviendo con dificultades de acceso, especialmente para trabajadores jóvenes, jubilados y familias que dependen de uno o dos ingresos.
La evolución del mercado durante los próximos meses dependerá tanto de la cantidad de propiedades disponibles como de la recuperación del salario real, el empleo y el crédito habitacional. Una oferta abundante puede limitar las pretensiones de los propietarios, pero la posibilidad efectiva de alquilar seguirá determinada por el ingreso disponible después de cubrir los gastos esenciales, una variable que explica por qué la mejora de los indicadores inmobiliarios todavía no alcanza para resolver las dificultades habitacionales del área metropolitana.
Fuentes consultadas: Zonaprop, Índice de Alquileres CABA, septiembre de 2026, e informes del Gran Buenos Aires de agosto de 2026; Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés, relevamiento inmobiliario de septiembre de 2026; declaraciones de Mariana Lucángeli y Lucía Tambussi sobre las condiciones del mercado locativo.
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