Buenos Aires – 18 Julio 2026 – Total News Agency – TNA-. La rentabilidad de los departamentos destinados al alquiler en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en junio el 5,89 por ciento bruto anual, el nivel más alto en casi un cuarto de siglo, y volvió a colocar a la propiedad residencial entre las alternativas de inversión consideradas por los ahorristas.
El cambio se produjo por una combinación que pocas veces coincidió en el mercado argentino: mientras los alquileres aumentaron con fuerza, los precios de venta permanecieron todavía por debajo de sus máximos históricos.
Según el índice de Zonaprop, actualmente se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar el valor invertido en la compra de una vivienda, un plazo 5,8 por ciento inferior al requerido doce meses atrás.
La rentabilidad se calcula dividiendo el ingreso anual del alquiler por el precio de compra del inmueble. Se trata de un rendimiento bruto, ya que no descuenta impuestos, expensas extraordinarias, arreglos, honorarios inmobiliarios, seguros ni períodos durante los cuales la unidad permanece vacía.
Otros relevamientos privados ubicaron el retorno medio porteño incluso por encima del dato de Zonaprop. Monitor Inmobiliario estimó una renta bruta próxima al 6,76 por ciento, aunque especialistas del sector señalaron que, después de descontar gastos y vacancia, el rendimiento efectivo puede quedar entre uno y 1,5 puntos porcentuales por debajo.
Aun con esas deducciones, una renta neta cercana al 5 por ciento anual representa una fuerte recuperación frente al piso de aproximadamente 1,8 por ciento registrado en 2020, durante los años de mayor regulación y menor oferta.
La comparación regional
El avance permitió que Buenos Aires se acercara a los rendimientos de otras capitales sudamericanas, aunque no logró encabezar la comparación.
Los datos disponibles muestran el siguiente panorama general de rentabilidad bruta anual:
Asunción: entre 6,2 y 7,4 por ciento.
Montevideo y Maldonado: promedio de 6,47 por ciento.
Buenos Aires: 5,89 por ciento, según Zonaprop.
Brasil: promedio nacional relevado de 5,71 por ciento, con enormes diferencias entre ciudades.
Santiago de Chile: aproximadamente 5,01 por ciento.
Chile: promedio nacional de 4,80 por ciento.
Las cifras deben interpretarse con prudencia porque provienen de relevamientos diferentes, utilizan precios publicados y no siempre incluyen exactamente las mismas tipologías de vivienda.
Asunción encabeza entre las capitales
Asunción continúa apareciendo como una de las plazas con mayor retorno residencial de la región.
Los indicadores elaborados a partir de precios y alquileres publicados ubican la rentabilidad bruta en aproximadamente 7,4 por ciento para propiedades céntricas y en torno al 6,2 por ciento fuera del centro.
El atractivo paraguayo se apoya en precios de compra relativamente bajos, una demanda creciente asociada con la expansión urbana y una carga tributaria inmobiliaria moderada en comparación con otros países.
Sin embargo, el mercado también presenta riesgos. La profundidad es menor que en Buenos Aires, Santiago, Montevideo o San Pablo, por lo que una propiedad puede tardar más tiempo en revenderse. La calidad constructiva, la administración de los edificios y la concentración de nuevas unidades en determinados barrios también pueden alterar significativamente la rentabilidad.
Las mejores perspectivas suelen concentrarse en sectores como Villa Morra, Ycuá Satí, Las Mercedes, Manorá y el eje corporativo de Asunción, donde existe demanda de ejecutivos, estudiantes y residentes extranjeros.
Uruguay: estabilidad y rendimientos próximos al 6,5 por ciento
En Uruguay, el rendimiento bruto promedio alcanzó el 6,47 por ciento durante el segundo trimestre de 2026, por encima del 5,03 por ciento registrado a fines de 2025. El relevamiento comprendió propiedades en Montevideo y Maldonado.
La rentabilidad varía ampliamente según la ubicación y el tamaño de la vivienda.
En Pocitos, uno de los barrios más demandados y costosos de Montevideo, los departamentos de uno y dos dormitorios ofrecían retornos cercanos al 4,3 y 4,1 por ciento, respectivamente. En Cordón, en cambio, los monoambientes alcanzaban aproximadamente 6,2 por ciento y las unidades de un dormitorio cerca de 5,8 por ciento.
Uruguay ofrece como principal ventaja una mayor estabilidad institucional, contratos previsibles y un mercado históricamente dolarizado. La contracara son los elevados costos de compra, las comisiones, los gastos comunes y los impuestos aplicables al ingreso por alquiler.
Por esa razón, una propiedad que ofrece un 6 por ciento bruto puede terminar generando un rendimiento neto sensiblemente menor.
Brasil: desde menos del 4 hasta más del 9 por ciento
Brasil es el mercado más heterogéneo de la comparación. El promedio bruto calculado para el primer trimestre de 2026 fue del 5,71 por ciento, aunque las diferencias entre ciudades resultaron muy amplias.
San Pablo alcanzó una media aproximada del 7,69 por ciento, con retornos superiores al 8 por ciento en algunas tipologías de dos y tres dormitorios. En sectores como Brooklin, ciertas unidades pequeñas se acercaron o superaron el 9 por ciento bruto anual.
Recife mostró una renta media todavía mayor, cercana al 9,36 por ciento, mientras que Río de Janeiro quedó en torno al 4,14 por ciento y Fortaleza cerca del 3,31 por ciento.
La fuerte dispersión responde a diferencias de precios, demanda laboral, turismo, seguridad, servicios y volumen de nuevas construcciones.
En Brasil también deben considerarse las variaciones del real frente al dólar. Una propiedad puede ofrecer una renta elevada en moneda local, pero el resultado medido en dólares puede disminuir si la moneda brasileña se deprecia.
El relevamiento regional advierte que los rendimientos netos suelen ubicarse entre 1,5 y dos puntos porcentuales por debajo de los brutos una vez descontados impuestos, reparaciones, honorarios y vacancia.
Chile queda por debajo de Buenos Aires
En Chile, la rentabilidad bruta promedio fue del 4,80 por ciento durante el tercer trimestre de 2026, prácticamente sin cambios frente al 4,82 por ciento registrado en el primer trimestre.
La ciudad de Santiago alcanzó un rendimiento medio del 5,01 por ciento. Las unidades de un dormitorio ofrecieron aproximadamente 5,45 por ciento; las de dos dormitorios, 5,07; y las de tres, 5,05 por ciento.
Las diferencias regionales también fueron considerables. Antofagasta, impulsada por la actividad minera y la demanda corporativa, presentó un promedio del 6,48 por ciento, mientras que Viña del Mar quedó cerca del 3,81 por ciento y Valparaíso en torno al 4,19 por ciento.
Chile ofrece un mercado de crédito y contratos más desarrollado, pero sus altos precios inmobiliarios reducen la relación entre alquiler y valor de compra.
El efecto de la derogación de la Ley de Alquileres
En la Argentina, la recuperación comenzó a acelerarse después de la derogación de la anterior Ley de Alquileres.
La flexibilización permitió que propietarios e inquilinos volvieran a acordar libremente la duración, la moneda, los períodos de actualización y las garantías. Como consecuencia, la oferta de departamentos en alquiler en Buenos Aires pasó de alrededor de 4.000 unidades durante la etapa más restrictiva a más de 16.000.
El aumento de la oferta redujo el riesgo regulatorio para los propietarios, aunque también incrementó la competencia. Una vivienda mal ubicada, con expensas elevadas o un precio fuera de mercado puede permanecer desocupada durante meses.
Un solo mes de vacancia reduce un rendimiento bruto del 6 por ciento a aproximadamente 5,5 por ciento antes de computar cualquier otro gasto.
Los barrios más rentables también son los más riesgosos
Los mayores retornos porteños aparecen en barrios donde los precios de venta son relativamente bajos.
Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano alcanzó una rentabilidad bruta del 12,51 por ciento y La Boca del 9,52. También registraron indicadores elevados Floresta, Balvanera, San Nicolás y Parque Patricios.
Esos porcentajes no implican necesariamente que constituyan las mejores inversiones. Una renta alta puede estar asociada con mayor rotación de inquilinos, riesgo de mora, dificultades de mantenimiento o menor liquidez al momento de vender.
En cambio, barrios como Almagro, Boedo, Flores, San Cristóbal y Villa General Mitre ofrecen un equilibrio entre precio de entrada, demanda sostenida y rentabilidades que se ubican entre el 7,5 y el 8,5 por ciento bruto, de acuerdo con estimaciones privadas.
La renta mejoró, pero todavía falta crédito
El renovado atractivo todavía no se trasladó plenamente al mercado de compraventa.
En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 3 por ciento menos que en el mismo mes de 2025. Durante los primeros cinco meses del año se contabilizaron alrededor de 23.500 operaciones, apenas 1,2 por ciento por debajo del período anterior.
Solamente 587 escrituras incluyeron crédito hipotecario, lo que muestra que el financiamiento continúa teniendo un peso reducido.
La propiedad volvió a ofrecer un ingreso competitivo, pero para que los precios suban de manera generalizada será necesario que aumenten el crédito, los salarios medidos en dólares y la estabilidad económica.
La comparación regional indica que Buenos Aires ya supera a Santiago y se aproxima a Montevideo, aunque todavía queda por debajo de Asunción y de las ciudades brasileñas con mayor rendimiento.
El momento puede ser favorable para ingresar antes de una eventual recuperación de los valores de venta, pero la decisión exige evaluar algo más que el porcentaje publicado: ubicación, expensas, impuestos, riesgo cambiario, calidad del inquilino, costos de entrada y salida y posibilidades reales de mantener la propiedad ocupada.
Fuentes consultadas: Zonaprop, Reporte Inmobiliario, Monitor Inmobiliario, Global Property Guide, Mercado Libre Inmuebles Uruguay, Portalinmobiliario Chile, Imovelweb Brasil, Numbeo y operadores inmobiliarios de la región.
